Kaum ein Mieter bleibt Ihnen ewig erhalten
Seit Juni des aktuellen Jahres zahlt der den Makler, der ihn beauftragt. In Regionen mit einem Überangebot an Wohnflächen ist dies nichts Neues, denn dort war es auch vor Einführung des Bestellerprinzips zum 1. Juni 2015 selten möglich, die Kosten für die Rekrutierung neuer Mieter auf diese abzuwälzen. In Metropolen allerdings, wo Wohnraum knapp ist, müssen Immobilienbesitzer nunmehr umdenken.
Laut IVD befinden sich 58,5 % der wohnwirtschaftlich genutzten deutschen Immobilien im Privatbesitz. Hinzu kommen 22 % Wohnimmobilien, die sich im Besitz vor WEG´s befinden.
Rund 30 % aller Mieter zieht nach zwei Jahren wieder aus, die Hälfte nach 5 Jahren. Somit sind die Intervalle der Neuvermietungen statistisch belegt.
Neuvermietung bedeutet Arbeit
Unbestritten dürfte sein, dass es mit Arbeit verbunden ist, einen geeigneten neuen Mieter zu finden. Schließlich muss das zu vermietende Objekt bewertet und beworben werden. Außerdem sind multimediale Vermarktungskampagnen inkl. Interviews und Selektionsprozess durchzuführen. Die geeigneten Mieter müssen schließlich in puncto Kompatibilität zur Hausgemeinschaft und Zuverlässigkeit (Bonität, etc.) „passen“.
Um diese Arbeiten durchführen zu können ist es erforderlich, sich mit dem Thema, das heißt mit den Prozessen, den Techniken und den rechtlichen Grundlagen der Immobilienvermietung bestens auszukennen. Wichtig ist auch, für die vielen Interviews Zeit zur Verfügung zu haben bzw. erreichbar zu sein und über Systeme zu verfügen, sich vor „schwarzen Schafen“ als neue Mieter zu schützen. Demzufolge sind ein Abonnement zu einer Auskunftei sowie weitere Tools zur Beurteilung des neuen Mietvertragspartners unersetzbar. Schließlich kann die Vermietung an die falschen Mieter kann erhebliche Schäden verursachen. Eine vermietete Immobilie nützt dem Eigentümer nur dann, wenn der Wert erhalten bleibt bzw. gesteigert wird und zudem solide Mieterträge erwirtschaftet werden.
Vergleichen Sie die Vorteile und Kosten - eigene Vermietung versus Vermietung durch Maklers
Die Vermietung einer Immobilien gliedert sich zumeist in 6 Schritte und jeder dieser Schritte bedingt Know-how und Zeitaufwand. Deshalb muss sich ein Immobilienbesitzer, der selbst vermietet, im Klaren darüber sein, dass seine eigene Zeit im Regelfall auch einen Wert hat. Es mag zwar Vermieter geben, die ihrer Zeit keinen Wert beimessen, aber diesseits wird die Annahme vertreten, dass (Lebens)zeit grundsätzlich wertvoll ist. Im weiteren Verlauf des Textes wird von einem durchschnittlichen Wert von 50,00 € pro Stunde ausgegangen.
Die 6 Schritte
(1.) Wertermittlung:
Die Frage nach dem Mietwert ist oft nicht leicht zu beantworten. Hier liegen Wunsch und Realität oft weit auseinander, denn was nützt eine über dem Marktwert liegende Monatsmiete, wenn der Mieter nach relativ kurzer Zeit wieder auszieht und die Wohnung erneut vermietet werden muss?
(2.) Ermittlung der infrage kommenden Zielgruppen:
Naturgemäß eignet sich nicht jede Immobilie für jedermann, sodass zunächst ermittelt werden sollte, für welche Zielgruppe Ihre Immobilie interessant sein könnte. Hierzu ist es von Vorteil, möglichst viele zielgruppenspezifische Profile mit ihren Besonderheiten zu kennen und zu wissen, mit welchen Methoden und über welche Kanäle/Medien diese am besten zu adressieren sind.
(3.) Entwicklung eines zielgruppenorientierten Marketingkonzeptes:
Der Köder muss dem Fisch schmecken, und nicht dem Angler, heißt es im Volksmund. Ebenso müssen die ermittelten Zielgruppen durch Ihre Kampagnen auf Ihre Immobilie aufmerksam werden, sodass für jede Zielgruppe eine eigene Marketingkampagne zu entwickeln ist. Im Klartext bedeutet dies die Entwicklung verschiedener Exposés, nämlich für jede Zielgruppe eins, inkl. der für die jeweilige Zielgruppe relevanten Reizwörter und unwiderstehlichen Formulierungen. Zudem sind zielgruppenspezifische Annoncen in den einschlägigen Medien, wie internetbasierte Immobilienbörsen, Annoncen im Immobilienteil der Tageszeitungen, spezielle Immobilienmagazine und von der jeweiligen Zielgruppe gelesenen Literatur zu schalten.
(4.) Telefoninterview:
Ein großer Teil der Interessentenanfragen erreicht Sie telefonisch. Es ist äußerst wichtig, zumindest während üblicher Geschäftszeiten über einen Festnetzanschluss erreichbar zu sein. Handy-Nummern werden erfahrungsgemäß oft nicht so gern angerufen und es ist ein No-Go, Interessenten auf die Mailbox sprechen zu lassen. Schlecht ist auch, wenn Sie sich aufgrund anderer Beschäftigungen nicht intensiv genug um den Anrufer kümmern können oder hier sogar genervt reagieren. Von nicht zu unterschätzender Bedeutung ist ein zielgruppengerechtes Telefoninterview, welches aber nicht im Frage-Antwort-Modus, sondern eher subtil als nettes Gespräch zu führen ist. Ziel eines solchen Telefoninterviews ist, die Spreu vom Weizen zu trennen, denn Sie möchten doch hochkarätige Interessenten von Mietnomaden, Querulanten oder Schlechtzahlern unterscheiden können. Deshalb macht es keinen Sinn, allen Anrufern nur als „lebender Anrufbeantworter“ die Fragen nach der Adresse etc. zu beantworten, sondern im Dialog herauszufinden, was der Interessent genau zu wann und für wie lange sucht, wie´s um die Bonität steht und welche Punkte noch von Relevanz sind.
(5.) Besichtigungstermin:
Der jeweilige Besichtigungstermin sollte akribisch geplant und auf den jeweiligen Interessenten und dessen Vorlieben ausgerichtet sein. Was Sie von Ihrer Immobilie denken ist im Vergleich mit Ihrem ernsthaften Interessenten eher unwichtig, denn ihm sollte die Immobilie gefallen. Es mag Merkmale an Ihrer Immobilie geben, die für Ihr Empfinden besonders wertvoll sind, die aber Ihren Interessenten nicht interessieren und es gibt sicher Punkte, die Sie als äußerst negativ einstufen, die für Ihren Interessenten möglicherweise aber gar nicht so schlimm sind. Da nahezu jede Immobilie aus der Sicht der Interessenten wenigstens einen „Haken“ hat, muss es hierzu Ihrerseits Argumentationsvarianten geben.
(6.) Vertragsabschluss:
„Ihr Recht als Mieter“ ist eine viel gelesene Rubrik und die Gerichte machen es den Eigentümern immer schwerer, ihre in den vergangenen Jahren stark beschnittenen Rechte durchzusetzen. Ein Formulierungsfehler im Mietvertrag kann bereits zu erheblichen Nachteilen inkl. der damit verbundenen Kosten führen. Deshalb sollten Sie genau ermitteln (lassen), welche Rechte Sie haben und wie Sie sich diese sichern können.
Die Vermietung Ihrer Immobilie ist ein Rechtsgeschäft in einem Umfeld mit vielen marktspezifischen und rechtlichen Besonderheiten. Es geht über die Jahre um sehr viel Geld und es ist erforderlich, dass Sie sich vor der Selbstvermarktung auf die Besonderheiten vorbereiten, damit Ihre Bemühungen auch zum gewünschten Erfolg führen.
Die wichtigsten Kosten
Abhängig von der eigen Sorgfalt und von den eigenen Kenntnissen kann für die Vermietung einer Immobilie mit einem Zeitaufwand von 10 – 25 Stunden gerechnet werden. Bei einem angenommenen eigenen Stundensatz von 50,00 € kommen so 500,00 € - 1.500,00 € zusammen.
Das Erstellen geeigneter Fotos setzt den Besitz einer geeigneten Kamera und den versierten Umgang hiermit voraus. Gleiches gilt für die Erstellung von Exposé-Texten. Hierfür wird in dieser Berechnung kein Wert angesetzt.
Es gibt diverse Immobilienportale, die dem Inserenten keine oder nur geringe Gebühren abverlangen. Von wirklichem Wert für eine zielführende Vermarktungskampagne können aber nur die Portale sein, die sich durch eine hohe Besucherfrequenz auszeichnen und hierfür naturgemäß auch Geld verlangen. Abgesehen von den führenden Portalen können auch regionale Printmedien von Bedeutung sein. Die Kosten hierfür betragen pro Vermarktungskampagne zwischen 100,00 € - 300,00 €.
Wenn man grob rechnet und nur die vorbezeichneten Kostenarten berücksichtigt, liegen die Kosten für eine Selbstvermarkung zwischen 600,00 € bis 1.800,00 €. Für diese Beträge kann man aber auch direkt einen Profi, nämlich einen Makler aus der Region mit ausgezeichnetem Renommee, beauftragen.
Fazit
Summa summarum ist die Neuvermietung für jeden Immobilienbesitzer eine Herausforderung, die ihn sehr schnell an eigene Grenzen bringen kann. Strategisch und taktisch relevante Optionen sollten bekannt sein und zudem sollte man sich sicher auf dem Parkett der Juristerei bewegen können. Eine gute Portion Menschenkenntnis sowie Übung im Umgang mit den unterschiedlichsten Tools und Charakteren sind ebenfalls von Nöten.
Nur dann ist mit größtmöglicher Sicherheit zu gewährleisten, dass Immobilienwerte erhalten bzw. wertentwickelt werden.
