So gewinnt man vertragstreue Mieter

Ein Mehrfamilienhaus nützt dem Eigentümer nur dann, wenn der Wert erhalten bleibt bzw. gesteigert wird und zudem solide Mieterträge erwirtschaftet werden. Demzufolge ist es logisch, dass nicht nur der Vermieter seine mietvertraglichen Obliegenheiten zu erfüllen hat, sondern auch der Mieter. Dies schließt den pfleglichen Umgang mit der Mietsache, die Wahrung des Hausfriedens und die Erfüllung weiterer vertraglicher Obliegenheiten wie das pünktliche Zahlen von Mieten und Nebenkostenvorauszahlungen mit ein. Aber wie gewinnt man solche Mieter? Dieser Artikel soll zeigen, welche Maßnahmen wie durchzuführen sind und deutlich machen, welche Probleme bei der Nichtbeachtung auftreten können.

Aus 3 werden 15 Personen – die Roma-Familie

Eine im Berliner Umland lebende Dame investierte im Jahr 2013 ihre Ersparnisse in ein Gelsenkirchener Mehrfamilienhaus und beauftragte uns mit der Verwaltung ab Eigentumsübergang im Januar 2014. Nach notariellem Kaufvertrag, aber vor dem eigentlichen Eigentumsübergang, vermietete der Noch-Eigentümer eine kürzlich frei gewordene Wohnung an eine alleinstehende Frau mit 2 Kindern. So wie sonst auch verzichtete er auf die Einholung von Informationen zur Bonität und überprüfte keine der seitens der Bewerberin gemachten Angaben.

Finanzielle Hilfe für Hausbesitzer in Not

Wie jeder Andere auch können Hausbesitzer ebenfalls in finanzielle Not geraten. Beispielsweise könnten sie arbeitslos werden und deshalb die Annuitäten für ihr Eigenheim nicht mehr aufbringen. Was viele nicht wissen ist, dass nicht nur Mieter in Not stattliche Zuschüsse beantragen können, sondern auch Immobilienbesitzer. In beiden Fällen gilt als rechtliche Grundlage der § 1 Wohngeldgesetz (WoGG). Dort steht folgendes:

1. Das Wohngeld dient der wirtschaftlichen Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens.
2. Das Wohngeld wird als Zuschuss zur Miete (Mietzuschuss) oder zur Belastung (Lastenzuschuss) für den selbst genutzten Wohnraum geleistet.

So wie es für Mieter den Mietzuschuss gibt, gilt für Besitzer von selbst genutzten Immobilien der Lastenzuschuss. Unter Lastenzuschuss fallen die mit dem selbst genutzten Eigenheim anfallenden Kosten wie:

Franken Immobilien und Hausverwaltung aus Gelsenkirchen zählt zu den am besten bewerteten Immobilienprofis in Deutschland

Franken Immobilien und Hausverwaltung aus Gelsenkirchen – Das führende Immobilienportal ImmobilienScout24 hat in Medienkooperation mit dem Magazin WirtschaftsWoche Franken Immobilien und Hausverwaltung aus Gelsenkirchen als einen der 1.000 besten Immobilienprofis in Deutschland ausgezeichnet. Grundlage ist das bundesweit größte Verbrauchervotum zur Immobilienwirtschaft, für das rund 900.000 Mieter- und Käuferbewertungen aus 2013 und 2012 ausgewertet wurden.

In Deutschland gibt es rund 40.000 gewerbliche Immobilienanbieter. Um in diesem Markt für mehr Transparenz zu sorgen, hat ImmobilienScout24 in Medienkooperation mit der WirtschaftsWoche nun die 1.000 Besten davon ermittelt. Grundlage für die Analyse sind rund 900.000 Bewertungen von Mietern und Käufern, die im vergangenen Jahr mit Maklern und anderen gewerblichen Immobilienanbietern in Kontakt getreten sind. Bewertet wurden dabei u.a. die Erreichbarkeit, die Präsentation der Immobilie und die Beratungsleistung des Immobilienprofis.

Franken Immobilien und Hausverwaltung wurde in allen Kriterien von Mietern und Käufern überdurchschnittlich positiv bewertet. Damit zählt das Unternehmen zu den 1.000 besten gewerblichen Immobilienanbietern in Deutschland. In Folge dessen erhält Franken Immobilien und Hausverwaltung die Premium Partner Auszeichnung „Deutschlands beste Immobilienprofis 2014“, die ImmobilienScout24 in Medienkooperation mit dem Magazin WirtschaftsWoche jährlich verleiht.

Schimmel in der Wohnung: Wer ist schuld?

Schimmel in der Wohnung ist für Mieter und Vermieter gleichermaßen unangenehm und führt nicht selten zum Streit der Parteien. Die jeweilige Haltung von Mieter und Vermieter ist oftmals typisch: Während der Mieter vorträgt, dass er sich stets korrekt verhält indem er regelmäßig lüftet und von einem Baumangel ausgeht, vermutet der Vermieter zumeist, dass der Mieter sich eben nicht an die Vorschriften in puncto Lüften hält. 

Zum Streit kommt es spätestens dann, wenn der Mieter seine Mietzahlungen wegen der Feuchtigkeitsschäden  mindert. Dies darf er schließlich nur dann, wenn der Schimmel durch einen Baumangel entstanden ist. Sofern der Schimmel allerdings auf falsches Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist, hat dieser sein Verhalten zu ändern und auch die Schäden auf eigene Kosten zu ersetzen.

Richtiges Lüftungsverhalten zeichnet sich durch folgende Merkmale aus:

Nur in bestimmten Fällen muss die Haustür nach 22 Uhr abgeschlossen werden

Seitens des Gesetzgebers ist das Abschließen einer Haustür nicht vorgegeben. Obwohl das Interesse an einer verschlossenen Haustür ab beispielsweise 22 Uhr nachvollziehbar ist, um das Haus vor unberechtigtem Zutritt zu schützen, ist die Haustür auch eine Fluchttür, die im Notfall das Verlassen des Hauses sowie den Zutritt zum Haus durch Rettungspersonal sicherstellen muss.

Die Entscheidung darüber, wie im konkreten Fall zu verfahren ist, fällt der Hauseigentümer. Im Regelfall findet sich hierzu ein Vermerk in der Hausordnung. Sofern die Hausordnung ein Verschließen der Haustür ab 22 Uhr vorgibt, ist auch analog dieser Vorgabe zu verfahren.

Existiert solch eine Regelung nicht, so kann sie durch einen Mieter auch nicht erzwungen werden. Es existiert zwar die Option der Anfrage beim Hausbesitzer und dieser hat die Möglichkeit, die Hausordnung im Einvernehmen mit den übrigen Mietern anzupassen, aber ein Recht auf Anpassung der Hausordnung steht keinem Mieter zu.

Wann müssen Mietkautionen erstattet werden?

Hätten Sie´s gewusst? Das Berliner Kammergericht stellte im September 2013 klar, dass für die Fälligkeit von Mietkautionen keine starren Fristen existieren. Zum konkreten Fall: Ein Mieter hatte nach Beendigung seines Mietverhältnisses über Gewerberäume gegenüber Zahlungsansprüchen des Vermieters mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution aufgerechnet. Er war nämlich der Ansicht, dass seine Kaution spätestens 2 bis 3 Wochen nach Rückgabe der gemieteten Räume vom Vermieter hätte abgerechnet werden müssen.

Das Gericht sah das anders und konstatierte, dass die Aufrechnung des Mieters zum gewählten Zeitpunkt nicht berechtigt war, denn der Anspruch eines Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird nicht bereits bei Beendigung eines Mietverhältnisses automatisch fällig. Dem Vermieter steht eine angemessene Frist zu, um seine Ansprüche gegenüber dem Mieter zu prüfen und nach erfolgter Prüfung dem Mieter das sich ergebende Guthaben aus der Verrechnung der Kaution zu erstatten. Eine gesetzliche Regelung für die Rückzahlungsfrist existiert nicht. 

Die Länge der Frist hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine Wartezeit von mehr als sechs Monaten kann einem Mieter durchaus zuzumuten sein. Im entschiedenen Rechtsstreit war die vom Mieter angesetzte Frist von 2 - 3 Wochen keinesfalls ausreichend (KG, Urteil vom 09.09.13, Aktenz. 8 U 254/12).

Mietausfälle? Beantragen Sie Ihren Grundsteuererlass!

Haben Sie Ihre Immobilien vollständig vermietet? Dann gratulieren wir Ihnen! Andernfalls wird es Sie sicher interessieren, dass Sie für im Jahr 2013 gehabte Mietausfälle bis zum 31.03.2014 einen Grundsteuererlass bei der zuständigen Behörde beantragen können. Die Voraussetzung dafür ist, dass sie in 2013 unverschuldet erhebliche Mietausfälle durch Leerstand hinnehmen mussten. Sofern Ihre Ertragsausfälle mindestens 50 % des gewöhnlichen Rohertrags der betroffenen Immobilie betragen, kann Ihnen als Vermieter ein Teil der Grundsteuer erlassen werden. Bei einem fünfzigprozentigem Ertragsausfall können Ihnen 25 % der Grundsteuer erlassen werden, bei komplettem Leerstand sogar 50 %.